Aşağıda 2026 yılına göre güncel oranlarla en çok merak edilen örnek hesaplamaları net ve anlaşılır şekilde hazırladım.
(Hem alıcı, hem satıcı, hem de toplam maliyet ayrı ayrı görünüyor.)
🏠 2026 Tapu Harcı & Emlak Komisyonu Örnek Hesaplamaları
🔹 ÖRNEK 1: 5.000.000 TL Satış Bedelli Konut
📌 Tapu Harcı
Yasal oran değişmedi: %4 (alıcı %2 + satıcı %2)
- Alıcı tapu harcı (%2)
→ 100.000 TL - Satıcı tapu harcı (%2)
→ 100.000 TL
Toplam tapu harcı:
➡️ 200.000 TL
📌 Tapu Döner Sermaye Bedeli (2026)
(Büyükşehir varsayımı – İstanbul, Ankara vb.)
➡️ ≈ 6.600 – 7.000 TL
(Genelde alıcı öder, uygulamada değişebilir)
📌 Emlak Komisyonu (Yasal Üst Sınır)
Toplam %4 + KDV (%20)
- Alıcıdan %2 → 100.000 TL
- Satıcıdan %2 → 100.000 TL
- KDV (%20) → 40.000 TL
Toplam komisyon:
➡️ 240.000 TL
Çoğu sözleşmede:
Alıcı 120.000 TL / Satıcı 120.000 TL öder.
✅ 5 Milyon TL Ev – Toplam Maliyet Özeti
Alıcı:
- Tapu harcı: 100.000 TL
- Komisyon + KDV: 120.000 TL
- Döner sermaye: ~7.000 TL
➡️ Toplam: ~227.000 TL
Satıcı:
- Tapu harcı: 100.000 TL
- Komisyon + KDV: 120.000 TL
➡️ Toplam: 220.000 TL
🔹 ÖRNEK 2: 10.000.000 TL Satış Bedelli Konut
📌 Tapu Harcı
- Alıcı %2 → 200.000 TL
- Satıcı %2 → 200.000 TL
Toplam: 400.000 TL
📌 Emlak Komisyonu
- Alıcı %2 → 200.000 TL
- Satıcı %2 → 200.000 TL
- KDV (%20) → 80.000 TL
Toplam: 480.000 TL
✅ 10 Milyon TL Ev – Toplam Maliyet
Alıcı:
- Tapu harcı: 200.000 TL
- Komisyon + KDV: 240.000 TL
- Döner sermaye: ~7.000 TL
➡️ Toplam: ~447.000 TL
Satıcı:
- Tapu harcı: 200.000 TL
- Komisyon + KDV: 240.000 TL
➡️ Toplam: 440.000 TL
⚠️ 2026’da Özellikle DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
❗ 1. Emlak Vergisi Değeri Çok Yükseldi
- Tapu harcı satış bedeli veya emlak vergi değerinden yüksek olan üzerinden hesaplanır.
- 2026’da bazı bölgelerde vergi değeri 2–3 kat arttı.
- “Düşük bedel gösterelim” dönemi yüksek riskli.
❗ 2. Eksik Beyan = Ciddi Ceza
- Sonradan tespit edilirse:
- Eksik tapu harcı
- %25 vergi ziyaı cezası
- Gecikme faizi
➡️ Toplam maliyet çok daha yükselir.
❗ 3. Komisyon Mutlaka Yazılı Olsun
- Kim ne kadar ödeyecek sözleşmede net yazılmalı
- KDV dahil mi hariç mi açık olmalı
- “Sözlü anlaştık” demek 2026’da ciddi risk
❗ 4. Komisyon Yasal Üst Sınırı Aşamaz
- Toplam %4 + KDV üst sınırdır
- Daha fazlası hukuken geçersiz olabilir
🧠 Kısa Özet Tablo
| Satış Bedeli | Alıcı Toplam | Satıcı Toplam |
|---|---|---|
| 5.000.000 TL | ~227.000 TL | ~220.000 TL |
| 10.000.000 TL | ~447.000 TL | ~440.000 TL |