Aşağıda 2026 yılına göre güncel oranlarla en çok merak edilen örnek hesaplamaları net ve anlaşılır şekilde hazırladım.
(Hem alıcı, hem satıcı, hem de toplam maliyet ayrı ayrı görünüyor.)

🏠 2026 Tapu Harcı & Emlak Komisyonu Örnek Hesaplamaları

🔹 ÖRNEK 1: 5.000.000 TL Satış Bedelli Konut

📌 Tapu Harcı

Yasal oran değişmedi: %4 (alıcı %2 + satıcı %2)

• Alıcı tapu harcı (%2)
  → 100.000 TL
• Satıcı tapu harcı (%2)
  → 100.000 TL

Toplam tapu harcı:
➡️ 200.000 TL

📌 Tapu Döner Sermaye Bedeli (2026)

(Büyükşehir varsayımı – İstanbul, Ankara vb.)

➡️ ≈ 6.600 – 7.000 TL
(Genelde alıcı öder, uygulamada değişebilir)

📌 Emlak Komisyonu (Yasal Üst Sınır)

Toplam %4 + KDV (%20)

• Alıcıdan %2 → 100.000 TL
• Satıcıdan %2 → 100.000 TL
• KDV (%20) → 40.000 TL

Toplam komisyon:
➡️ 240.000 TL

Çoğu sözleşmede:
Alıcı 120.000 TL / Satıcı 120.000 TL öder.

✅ 5 Milyon TL Ev – Toplam Maliyet Özeti

Alıcı:

• Tapu harcı: 100.000 TL
• Komisyon + KDV: 120.000 TL
• Döner sermaye: ~7.000 TL

➡️ Toplam: ~227.000 TL

Satıcı:

• Tapu harcı: 100.000 TL
• Komisyon + KDV: 120.000 TL

➡️ Toplam: 220.000 TL

🔹 ÖRNEK 2: 10.000.000 TL Satış Bedelli Konut

📌 Tapu Harcı

• Alıcı %2 → 200.000 TL
• Satıcı %2 → 200.000 TL

Toplam: 400.000 TL

📌 Emlak Komisyonu

• Alıcı %2 → 200.000 TL
• Satıcı %2 → 200.000 TL
• KDV (%20) → 80.000 TL

Toplam: 480.000 TL

✅ 10 Milyon TL Ev – Toplam Maliyet

Alıcı:

• Tapu harcı: 200.000 TL
• Komisyon + KDV: 240.000 TL
• Döner sermaye: ~7.000 TL

➡️ Toplam: ~447.000 TL

Satıcı:

• Tapu harcı: 200.000 TL
• Komisyon + KDV: 240.000 TL

➡️ Toplam: 440.000 TL

⚠️ 2026’da Özellikle DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

❗ 1. Emlak Vergisi Değeri Çok Yükseldi

• Tapu harcı satış bedeli veya emlak vergi değerinden yüksek olan üzerinden hesaplanır.
• 2026’da bazı bölgelerde vergi değeri 2–3 kat arttı.
• “Düşük bedel gösterelim” dönemi yüksek riskli.

❗ 2. Eksik Beyan = Ciddi Ceza

• Sonradan tespit edilirse:
  • Eksik tapu harcı
  • %25 vergi ziyaı cezası
  • Gecikme faizi
    ➡️ Toplam maliyet çok daha yükselir.

❗ 3. Komisyon Mutlaka Yazılı Olsun

• Kim ne kadar ödeyecek sözleşmede net yazılmalı
• KDV dahil mi hariç mi açık olmalı
• “Sözlü anlaştık” demek 2026’da ciddi risk

❗ 4. Komisyon Yasal Üst Sınırı Aşamaz

• Toplam %4 + KDV üst sınırdır
• Daha fazlası hukuken geçersiz olabilir

🧠 Kısa Özet Tablo