Aşağıda 2026 güncel mevzuat, düşük maliyetli başlangıç ve hızlı müşteri kazanımı odağında hazırlanmış, uygulanabilir bir iş planı bulacaksın.
(Bu plan yeni başlayan bir emlak danışmanının ilk 90 gününü kapsar.)
🏠 Yeni Başlayan Emlak Danışmanları İçin İş Planı (2026)
1️⃣ İş Modeli Tanımı
Hedef:
Bireysel emlak danışmanı olarak konut ağırlıklı satış & kiralama aracılığı.
Çalışma Modeli:
- Serbest (kendi mükellefiyeti)
- veya bir emlak ofisine bağlı danışman
Hizmetler:
✔ Konut satışı
✔ Konut kiralama
✔ Portföy danışmanlığı
✔ Alıcı temsilciliği
2️⃣ Yasal ve Resmî Kurulum (İlk 15 Gün)
Zorunlu Belgeler
✔ MYK Seviye 4 veya 5
✔ Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi
✔ Vergi mükellefiyeti
✔ Oda kaydı
Adres Çözümü
✔ Fiziksel ofis
✔ Sanal ofis (önerilen)
📌 Sanal ofis ile:
- Yetki belgesi alınır
- Vergi açılır
- Kira + stopaj yükü olmaz
3️⃣ Başlangıç Maliyet Planı (Ortalama)
| Gider Kalemi | Aylık |
|---|---|
| Sanal ofis | 1.500 – 3.000 TL |
| İlan portalı | 2.000 – 5.000 TL |
| Muhasebe | 1.500 – 2.500 TL |
| Reklam (ilk dönem) | 3.000 – 5.000 TL |
| Toplam | 8.000 – 15.000 TL |
👉 Fiziksel ofisle bu rakam 40.000 TL+ olabilir.
4️⃣ Hedef Bölge & Uzmanlık Seçimi
❌ “Her yere bakarım” yaklaşımı
✅ 1 ilçe – 1 mahalle – 1 ürün tipi
Örnek:
- Kadıköy / konut
- Başakşehir / yeni projeler
- Ümraniye / kiralık daire
📌 Bölge uzmanlığı güven kazandırır.
5️⃣ Portföy Oluşturma Stratejisi (İlk 30 Gün)
Kaynaklar
✔ Sahibinden
✔ Bölge gezileri
✔ Apartman yöneticileri
✔ Müteahhitler
✔ Esnaf bağlantıları
Altın Kural
“Portföy almadan satış olmaz.”
📌 İlk hedef: 20–30 aktif portföy
6️⃣ Satış & Pazarlama Planı
Dijital Kanallar
✔ Sahibinden / Emlakjet / Hepsiemlak
✔ Instagram (reels + hikâye)
✔ WhatsApp katalog
İlan Yazımı
- Net fiyat
- Gerçek fotoğraf
- Bölge vurgusu
- “Danışman aracılığıyla” ibaresi
7️⃣ İlk 90 Günlük Yol Haritası
0–30 Gün
✔ Belgeler & kurulum
✔ Portföy toplama
✔ İlan hesapları açılır
31–60 Gün
✔ Aktif ilan girilir
✔ Müşteri görüşmeleri
✔ İlk kiralama hedefi
61–90 Gün
✔ İlk satış
✔ Referans sistemi
✔ Sosyal medya hızlanır
📌 İlk gelir çoğunlukla kiralama olur.
8️⃣ Gelir Hedefi & Gerçekçi Beklenti
| Ay | Hedef |
|---|---|
| 1. Ay | 1–2 kiralama |
| 2. Ay | 3–4 kiralama |
| 3. Ay | 1 satış + kiralama |
👉 İlk 3 ay sonunda 20.000 – 60.000 TL mümkündür.
9️⃣ Riskler & Önlemler
| Risk | Önlem |
|---|---|
| Portföy yok | Günlük portföy hedefi |
| Güven sorunu | Yetki belgesi vurgusu |
| Nakit sıkıntısı | Sanal ofis |
| Reklam maliyeti | Sosyal medya |
10️⃣ Uzun Vadeli Büyüme Planı
✔ Seviye 5 MYK
✔ Ofis açma
✔ Danışman ekibi
✔ Ticari gayrimenkul
✔ Yatırım danışmanlığı
🎯 Profesyonel Tavsiye
“İlk 6 ay giderleri minimumda tut, sahada maksimum ol.”
Sanal ofis, yeni başlayan bir emlak danışmanı için en doğru başlangıç modelidir.