Gelir İdaresi Başkanlığı’nın (GİB) “tapuda düşük satış bedeli/matrah beyanı” iddiaları ve bu kapsamda başlattığı inceleme süreci hakkında tüm yönleriyle detaylı, analitik ve bilgilendirici bir blog yazısı 👇

Tapuda Düşük Matrah Sorunu: GİB’in İncelemesi, Nedenleri, Süreç ve Sonuçları

Son dönemde Hazine ve Maliye Bakanlığı’na bağlı Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), özellikle gayrimenkul satışlarında belediyelerin rayiç değerinin altında satış bedeli gösteren mükellefleri mercek altına aldı. Bu durum milyonlarca ev sahibi ve alıcıyı ilgilendiriyor ve hem hukuki hem mali açıdan önemli sonuçlar doğuruyor. (Yeni Şafak)

🧠 1. Sorunun Arka Planı: Neden Düşük Beyan Ediliyor?

Gayrimenkul satışlarında beyan edilen değerler üzerinden tapu harcı ve olası gelir vergisi hesaplanır. Bu da şu anlama gelir:

• Tapu harcı genellikle satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanır (%2 alıcı, %2 satıcı).
• Beyan edilen satış bedeli ne kadar düşükse, alınan vergi ve harç da o kadar düşük olur.

Bu yüzden binlerce alıcı/satıcı, satış bedelini gerçek piyasa değerinin altında göstererek vergi ve harç yükünü azaltmayı tercih ediyor. Bu durum uzun süredir kayıt dışı ekonomi ve vergi kayıplarının önemli bir parçası haline gelmiş durumda. (Dünya Gazetesi)

🔍 2. GİB Ne Yapıyor? Denetimler Nasıl İşliyor?

✅ MEVA Sistemi ile Otomatik Tespit

Gelir İdaresi Başkanlığı, MEVA (Mekânsal Veri Analizi) sistemini kullanarak:

• Tapu dairelerinden gelen satış verilerini,
• Belediyelerin rayiç değerlerini,
• Gayrimenkul değerleme raporlarını,
• İnternet ilan fiyatlarını,

Analiz ederek satış bedellerinin düşük veya piyasa değerine uyup uymadığını yapay zeka destekli analizlerle değerlendiriyor. (Yeni Şafak)

📨 3. Tebligatlar Başladı: Binlerce Ev Sahibine Yazı Gönderildi

Bu taramalar sonucunda yüz binlerce şüpheli işlem tespit edildi ve GİB tarafından alıcı ve satıcıların adreslerine resmi tebligatlar gönderilmeye başlandı. Tebligatta genellikle şu bilgiler yer alıyor:

📌 Gerçek değer ile beyan edilen bedel arasındaki fark
📌 Eksik beyan edilen matrah nedeniyle oluşan vergi zararının kapatılması talebi
📌 Açıklama ve savunma yapması için belirli süre (genellikle 15 gün) süre verilmesi

Bazı haberlerde, verilen bu süre sonunda açıklama yapılmaması hâlinde vergide ceza ve ek ödeme uygulamalarının gündemde olduğu belirtiliyor. (Sözcü 18)

⚖️ 4. Hukuki Süreçler ve İhtilaflar

Şu aşamada GİB doğrudan hapis cezası değil, vergi matrah farkının tahsil edilmesi ve özel durumlarda ceza uygulanması yönünde işlem yapıyor. Ancak yasal süreç şöyle işler:

• GİB’den gelen yazılara 15 gün içinde cevap verilmesi beklenir.
• Eksik ödenmiş harç farkının tahsili istenir.
• Savunma yapılmayan işlemlerde vergi ziyaı cezası gibi yaptırımlar gündeme gelebilir.
• Böyle durumlarda profesyonel danışmanlık almak ve Banka kayıtları ve resmi belgelerle desteklemek önemlidir. (Dünya Gazetesi)

Bazı hukuk yorumlarında somut kanıtların sunulması gerektiği belirtilirken, geçmişte Danıştay kararlarında benzer konularda “satış bedelinin banka kayıtları veya alıcı/satıcı beyanıyla desteklenmesi” gerektiği vurgulanmıştır. Bu da ilerideki hukuki ihtilaflarda önemli olabilir. (Dünya Gazetesi)

📊 5. Neden Bu Kadar Büyük Bir Sorun?

🟡 Vergi Adaleti

Kayıt dışı beyanlar, vergi adaletini zedeler ve devletin gelirlerini azaltır. Bu yüzden GİB, özellikle artan gayrimenkul satış hacmi ile birlikte bu tür “matrah düşük beyan” uygulamalarını azaltmayı amaçlıyor. (Dünya Gazetesi)

🟢 Veri Teknolojilerinin Rolü

Kullanılan veri analizi ve yapay zeka sistemleri sayesinde eskiye göre çok daha hızlı ve geniş çaplı denetim yapılabiliyor; tek tek satışlar değil, büyük veri üzerinden otomatik analiz sağlanıyor. (Mynet Finans)

💡 6. Peki Vatandaş Ne Yapmalı?

✅ Gerçek Değeri Beyan Etmek

Satış sırasında gerçek piyasa değeri üzerinden beyan etmek, uzun vadede hukuki sorunlardan kaçınmanın en güvenli yoludur.

✅ Yazı Gelirse Ne Yapmalı?

• Gelen tebligatı zamanında değerlendir.
• Gerekirse mali müşavir veya vergi danışmanı ile birlikte savunma hazırla.
• Banka transfer kayıtları veya satış sözleşmelerini savunma için kullan.

✅ Uzman Görüşü

Uzmanlar, gayrimenkul satışlarında artık bu tür denetimlerin yaygınlaşacağını ve gelecekte daha sıkı uygulamaların olacağını belirtiyor. Dolayısıyla satış ve alım öncesinde değerleme raporları, piyasa analizleri ve hukuki danışmanlık daha önemli hale geliyor. (Dünya Gazetesi)

📌 Sonuç

GİB’in tapuda düşük matrah beyan eden işlemleri incelemesi, sadece vergi kaybıyla mücadele değil, aynı zamanda daha şeffaf, adil ve kayıtlı bir emlak piyasası hedefiyle yürütülen geniş bir vergi uyum kampanyasıdır. Bu süreç, alıcı ve satıcı için yeni yükümlülükler doğururken, devlet açısından da kayıt dışı ekonomiyi daraltmayı hedefleyen önemli bir adımdır.