Kira Geliri Beyanname 2026

Kişiler, sahip olduğu konut, iş yeri, arsa, arazi, motorlu araç ve hakların kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelirler kira geliridir.

Kişilerin sahip olduğu mal ve hakları kiraya vermesi karşılığında elde ettiği kira geliri belirli koşullarda yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir.

Konut kira gelirinde yıllık olarak belirlenen istisna tutarının altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmez.  2025 yılı için mesken istisna tutarı 47.000 TL’dir (2026 yılı için mesken istisna tutarı 58.000 TL’dir.). 2025 yılı içerisinde toplam konut kira geliri 47.000 TL (2026 yılı için 58.000 TL) üzeri olanlar beyanname vermek zorundadırlar. Mesken istisnası uygulaması sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için söz konusudur. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

2025 yılı içerisinde kesintiye tabi olan brüt tutarı 330.000 TL (2026 yılı için 400.000 TL) üzeri iş yeri kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmektedir. Beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile bulunması ve de istisnadan faydalanılabilecek olması hallerinde konut kira gelirinin,  gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı ve bu toplamada beyana tabi başkaca gelirlerin bulunup bulunmadığı hususları birlikte dikkate alınacaktır.

2025 yılı içerisinde kesintiye ve istisnaya tabi olmayan 18.000 TL (2026 yılı için 22.000 TL) üzeri iş yeri kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmektedir.

Dar mükellefler, tamamı Türkiye’de kesintiye tabi olan kira gelirleri için yıllık beyanname vermezler. Beyana tabi konut kira gelirinde 2026 yılı için 47.000 TL’lik (2026 yılı için 58.000 TL’lik) istisna tutarını aşanlar ile istisna ve kesintiye tabi olmayan kira gelirleri elde edenler herhangi bir hadle sınırlı olmaksızın yıllık beyanname vereceklerdir.

Mükelleflerin, 2025 dönemine ait beyana tabi kira gelirleri için beyannamelerini 1– 31 Mart 2026 tarihleri arasında vermeleri gerekmektedir.

Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen kira gelirlerinin, yapılacak vergi denetimleri ve çapraz kontroller sonucu tespit edilmesi durumunda, mükellefler istisna avantajından faydalanamayacağı gibi zamanında tahsil edilmeyen vergileri gecikme faizi ile birlikte cezalı olarak ödemek zorunda kalacaktır.

Elde Edilen Hangi Gelirler Kira Geliri Sayılmaktadır?

Kişilerin konut, iş yeri, arsa, arazi, motorlu araç ve hakları kiraya vermesi sonucu elde ettiği gelirler kira geliridir.

Kira gelirine konu olan mal ve haklar;

Mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler kira geliridir.

Kira gelirine konu edilen mal ve haklar şöyledir:

• Arazi, bina, maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, voli mahalleri ve dalyanlar, tuzlalar ve bunların ayrılmaz parça ve ayrıntıları,
• Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen ayrılmaz parça ve ayrıntıları ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar,
• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret ünvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan ile sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı gibi haklar,
• Telif hakları,
• Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil (yükleme) ve tahliye vasıtaları,
• Her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile bunların eklentileri.

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine ilişkin hükümlere göre hesaplanır.

Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu hükümler uygulanır.

Vakfın gelirinden hizmet karşılığı olmayarak alınan hisseler ile zirai faaliyete bilfiil iştirak etmeksizin sadece üründen pay alan arazi sahiplerinin gelirleri bu kanunun uygulanmasında gayrimenkul sermaye iradı addolunur.

Kira Geliri Mükellefi Kimlerdir?

Kira gelirine konu mal ve hakların;

• Sahipleri,
• Mutasarrıfları (kullanım hakkına sahip olanlar),
• Zilyetleri (kullananlar),
• İrtifak ve intifa (yararlanma ve kullanma) hakkı sahipleri,
• Kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar,

tarafından kiraya verilmesi karşılığında gelir elde edenler mükellef kabul edilmektedir.

Sahip Olunan Aracın/Arsanın/Hakkın Kiraya Verilmesi Durumunda Elde Edilen Gelir Kira Geliri midir?

• Bir işletmeye kayıtlı olmayan motorlu nakil (çekme, sürükleyerek götürme) araçları, her türlü motorlu araç, makine ve tesisat ile tüm motorlu yükleme ve tahliye araçlarının kiraya verilmesi sonucu elde edilen gelir,
• Bir işletmeye kayıtlı olmayan arsa/arazinin kiraya verilmesinden dolayı elde edilen gelir,
• Bir işletmeye kayıtlı olmayan arsa/arazi üzerinde yapılan zirai faaliyete doğrudan katılmaksızın sadece üründen pay alarak elde edilen gelir,
• Devre mülklerin kiraya verilmesi, hakların kiraya verilmesi olarak kabul edildiğinden elde edilen gelir,
• Telif hakları ve ihtira beratlarının (icat ettiği şeyden bir süre yalnız kendisinin faydalanması hakkı) hakkın sahibi veya kanuni mirasçıları tarafından satılmasından ya da kiraya verilmesinden elde edilen kazanç belirli tutarı aşmaması kaydıyla gelir vergisinden istisna edilmiş serbest meslek kazancı iken, bu iki hakkın (bir işletmeye konu olmayan) üçüncü kişiler (sahibi ya da kanuni mirasçıları dışındakiler) tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelir,

kira geliridir.

Araç, arsa/arazi, devre mülk hakkı, telif hakkı ve ihtira beratının kesinti yapmakla yükümlü olan birine kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelir kesintiye tabi kira geliri; kesinti yapmakla yükümlü olmayan birine kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelir ise istisna ve kesintiye konu olmayan kira geliridir.

Apartman/Site Yönetimi Olarak Kapıcı Dairesinin ve Diğer Ortak Alanların Kiraya Verilmesi Sonucunda Elde Edilen Gelir Kira Geliri midir?

Binaların mütemmim cüzleri (ayrılmaz parçaları), teferruatları veya ortak alanlarının kiraya verilmesinden elde edilen gelir, kira geliridir.

Apartman/site yönetiminin mükellefiyeti bulunmamaktadır. Bu nedenle elde edilen gelir, mülk sahiplerinin hisseleri oranında kira geliridir.

Bu şekilde hisseye düşen kira gelirinin tek başına veya diğer kira gelirleri ile birlikte şartları taşıması halinde beyanı gerekebilir.

Apartmanın/sitenin kapıcı dairesi veya diğer ortak alanların kesinti yapmakla yükümlü olan birine kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelir kesintiye tabi kira geliri, kesinti yapmakla yükümlü olmayan birine kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelir ise, istisna ve kesintiye konu olmayan kira geliridir.

Apartmanın/sitenin kapıcı dairesi mükellef olmayan bir şahsa kiraya verildiğinde elde edilen gelir konut kira geliridir.

Kira Gelirini Beyan Edenler Ayrıca Mükellefiyet Kaydı Açtırmalı mı?

Elde edilen kira geliri için yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi durumunda vergi dairesince mükellefiyet kaydı otomatik olarak açılacaktır.

Kira Gelirlerinde 2025 Yılı İçin Mesken İstisna Tutarı Ne Kadardır?

Kira gelirlerinde mesken istisna tutarı 2025 yılı için 47.000 TL, 2026 yılı için 58.000 TL’ dir.

Kira Gelirlerinde Mesken İstisnasından Yararlanma Şartları Nelerdir?

Kira gelirlerinde 2025 takvim yılında 47.000 TL (2026 yılı için 58.000 TL) olan mesken istisnasından faydalanabilmek için;

• Ticari, zirai veya mesleki faaliyetinin olmaması (Kazançları basit usulde tespit edilen mükellefler gelir vergisi beyannamesi vermediklerinden mesken istisnasından faydalanabileceklerdir.),
• Mesken istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyan edilip edilmeyeceğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret geliri, kira geliri, menkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar elde edilmesi halinde bunların gayri safi tutarları toplamının 2025 yılında 1.200.000 TL’ yi (2026 yılı için 1.500.000 TL) aşmaması,

Örnek: 2025 yılında mükellef, sahibi olduğu iş yerini kiraya vermesi karşılığında tevkifata tabi 900.000 TL ile konutunu kiraya vermesi karşılığında 480.000 TL olmak üzere toplam 1.380.000 TL gelir elde etmiştir.

Mükellefin gelirleri toplamı 2025 yılı için belirlenmiş olan 1.200.000 TL’yi aştığı için, Mart/2026 ayında verilecek olan beyannamede 47.000 TL olan mesken istisnasından  yararlanılamayacaktır.

• Kira geliri beyannamesinin süresinde verilmediğinin idare tarafından tespit edilmemiş olması,

gerekir.

Birden Fazla Konut Kira Geliri Elde Edilmesi Durumda İstisna Nasıl Uygulanacaktır?

Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde mesken istisnası, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır.

Sadece Konut Kira Geliri Olanlar Hangi Hallerde Beyanname Verir?

Sadece konut kira geliri elde edenler, gelirinin 2025 yılı için istisna tutarı olan 47.000 TL’yi (2026 yılı için 58.000 TL) aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verirler. 2025 yılı içerisinde 47.000 TL (2026 yılında 58.000 TL) ve altında konut kira geliri elde edenler yıllık gelir vergisi beyannamesi vermezler.

Sadece İş Yeri Kira Geliri Elde Edenler Hangi Durumlarda Beyanname Verirler?

Vergi kesintisine tabi iş yeri kira gelirleri elde edenler, gelirlerinin brüt tutarı 2025 yılı için beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’yi (2026 yılı için 400.000 TL) aşması halinde beyanname verirler.

Vergi kesintisine tabi olmayan iş yerlerinden kira geliri elde edenler ise 2025 yılı için beyanname verme sınırı olan 18.000 TL’yi (2026 yılı için 22.000 TL) aşması halinde beyanname verirler.

Konut ve Kesintiye Tabi İş Yeri Kira Gelirini Birlikte Elde Edenler Hangi Durumlarda Beyanname Verir?

İş yeri ile birlikte konut kira geliri de elde edilmesi halinde; Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesine göre, konut kira geliri dolayısıyla istisnadan faydalanılabilecek olması durumunda, konut kira gelirinden 2025 yılı için 47.000 TL (2026 yılı için 58.000 TL) istisna tutarı düşüldükten sonraki kalan tutar ile iş yeri kira geliri toplamının brüt tutarının 2025 yılı için 330.000 TL’yi (2026 yılı için 400.000 TL) aşması halinde mükellefler hem iş yeri hem de konut kira gelirini beyan etmek zorundadır. Konut kira geliri 2025 yılı için 47.000 TL’nin (2026 yılı için 58.000 TL) altında ise toplamaya dahil edilmez.

Konut ve İş Yeri Kira Gelirinin Birlikte Elde Edilmesi Halinde Mesken İstisnası Nasıl Uygulanır?

Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, sadece konut kira gelirine istisna uygulanır. İş yeri kira gelirine istisna uygulanmaz.

Bir Konuta Birden Fazla Kişinin Ortak Olması Halinde Her Ortak Beyanname Verecek mi?

Bir konuta hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

Kira gelirinin hisseye düşen kısmı, ilgili yıl için belirlenen istisna tutarının üzerinde ise yıllık gelir vergisi geliri beyannamesi verilmelidir.

Mesken istisnası her bir mükellefin gelirine uygulandığından, kira geliri elde edenler verecekleri beyannamede istisnayı ayrı ayrı düşebilirler.

İş Yeri Olarak Kullanılan Gayrimenkule Birden Fazla Kişinin Ortak Olması Halinde Her Ortak Beyanname Verecek mi?

Vergi kesintisine tabi iş yeri kira gelirleri elde eden hissedarların, kendi hissesine karşılık gelen gelirlerinin brüt tutarı 2025 yılı için beyanname verme sınırı olan 330.000 TL’yi (2026 yılı için 400.000 TL) aşması halinde beyanname verirler.

Kira Gelirinin Beyanında Gider Yöntemleri Nelerdir?

Kira gelirinin beyanında gerçek veya götürü gider yöntemlerinden biri seçilir. Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Götürü Gider Yöntemi: Bu usulde (hakları kiraya verenler hariç) belge aranmaksızın kira gelirlerinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutarın % 15’i götürü gider olarak hesaplanır ve hasılattan indirilir.

Gerçek Gider Yöntemi: Bu usulün seçilmesi durumunda, kira gelirinden Gelir Vergisi Kanununda belirtilen giderler indirilebilir. Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. İndirim konusu yapılan giderlere dayanak belgelerin, talep edilmesi halinde ibrazı zorunlu olup, bu belgelerin 5 yıl boyunca saklanması gerekir.

Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi Durumunda Gider İndirimi Nasıl Hesaplanır?

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 15’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Ancak, bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Hakları kiraya veren mükellefler götürü gider yönteminden yararlanamazlar.

Kira Gelirinin Beyanında İndirilebilecek Gerçek Giderler Nelerdir?

Kira gelirinin beyanında gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde; bakım, onarım, aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri, ayrılan amortismanlar,  kredi borç faizleri gibi giderler kira gelirinden indirilecektir.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, beyan edilen gelirden indirilecek giderler;

• Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,
• Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faizleri (7566 sayılı Kanun ile 1/1/2025 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemleri gelir ve kazançlarına ilişkin verilecek beyannamelere uygulanmak üzere yürürlüğe girmiştir),
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır. 2021 yılından önce iktisap edilen konutlar için indirimden yararlanılması mümkün bulunmamaktadır.),
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar 2025 takvim yılı için 9.900 TL’yi aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Sahibi Oldukları Konutu Kiraya Verenler Elde Ettikleri Kira Gelirinden Oturdukları Konut İçin Ödedikleri Kira Bedelini Gider Olarak İndirebilirler mi?

Sahibi oldukları gayrimenkulleri konut olarak kiraya verenler, gerçek gider yöntemini seçmeleri halinde, buradan elde ettikleri kira gelirinden, oturdukları konut (lojman dahil)  için ödedikleri kira bedelini gider olarak indirebilirler.

Ancak, Türkiye’de yerleşik olmayan kişilerin (çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla bir süredir yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları dâhil), yabancı ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde ettikleri kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılamaz.

Kira Gelirlerinde Hasılattan İndirilebilecek Harcamaların Tutarı Gerçek Gider Yönteminde Nasıl Hesaplanır?

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, gayrisafi hasılattan indirilebilecek gerçek giderlerin toplam tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.

İndirilebilecek Gider = Toplam Gider X Vergiye Tabi Hasılat*

Toplam Hasılat

(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

Örneğin, 2025 yılında 480.000 TL kira geliri elde eden bir mükellefin bu yıl içinde yaptığı indirilebilir nitelikteki harcamalar toplamı 120.000 TL’dir. Mesken istisnasından yararlanan bu mükellefin gerçek gider yöntemini seçmesi halinde indirebileceği gider şöyle hesaplanır;

Vergiye tabi hasılat = 480.000 – 47.000 = 433.000
İndirilebilecek gider = (120.000 x 433.000) / 480.000 = 108.250 TL

Götürü Gider Yöntemini Seçen Mükellefler Gerçek Gider Yöntemine Geçebilir mi?

İlk defa kira geliri için beyanname verecek olan mükellefler, gerçek veya götürü gider usullerinden birini seçmekte serbesttirler. Götürü gideri yöntemini seçen ve beyanname veren mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemez. Gerçek gider yönteminden yararlanan mükellefler ise istedikleri zaman götürü gider yönteminden faydalanma hakkına sahiplerdir.

Örneğin; 2025 yılında ilk defa götürü gider yöntemini seçen bir mükellef 2026 yılında da götürü gider yöntemini seçmek zorundadır. Mükellef 2027 yılında ise gerçek gider yöntemini seçebilir.

Konut Kira Geliri Elde Edildiği Halde Beyanname Verilmez veya Eksik Beyan Edilirse Ne Olur?

Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2025 yılı için 47.000 TL’lik (2026 yılı için 58.000 TL) istisnadan yararlanılamaz.

Ancak idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra kendiliğinden beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilirler. Kira gelirinin beyan edilmediğinin veya eksik beyan edildiğinin vergi dairesince tespit edilmesi halinde, vergi dairesi tarafından cezalı tarhiyat yapılır.

Dar Mükellef Gerçek Kişi Sadece Kira Geliri Elde Etmesi Durumunda Gelirini Beyan Etmeli midir?

Dar mükellefler, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yani ikametgâhı bulunmayan ve bir takvim yılı içinde devamlı olarak Türkiye’de altı aydan fazla oturmayan gerçek kişilerdir. Dar mükellefler, sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilir, yabancı ülkelerde elde ettikleri kazanç ve iratlarını Türkiye’de beyan etmezler.

Konut kirası elde ediliyorsa; kira geliri 2025 yılı geliri için 47.000 TL’yi (2026 yılı için 58.000 TL) geçerse beyan edilmelidir.

Kesintiye tabi iş yeri kira geliri elde ediliyorsa; kira geliri tutarı ne kadar olursa olsun beyan edilmeyecektir.

İstisna ve kesintiye konu olmayan kira geliri elde ediliyorsa; kira geliri tutarı ne kadar olursa olsun tamamı beyan edilecektir.

Örnek: 2025 yılında dar mükellef kişinin;

• Konut kira geliri 360.000 TL,
• Kesintiye tabi kira geliri brüt 520.000TL,
• İstisna ve kesintiye tabi olmayan kira geliri 120.000 TL’dir.

Bu durumda, mükellef 2026 yılının Mart ayında konut kira geliri istisna tutarını geçtiği için 360.000 TL olan konut kira gelirini ve 120.000 TL olan istisna ve kesintiye tabi olmayan kira gelirini beyan edecektir. Kesintiye tabi kira geliri olan 520.000 TL beyannameye dahil edilmeyecektir.

Ayrıca, verilecek olan beyannamede 2025 için belirlenmiş olan 47.000 TL’lik mesken istisnasından yararlanılabilecektir.

Kıst Dönem Konut Kira Geliri Elde Eden Mükellef Beyanname Vermeli midir?

Bir takvim yılı içerisinde elde edilen konut kira geliri toplamı ilgili yıl için belirlenen istisna haddini aşması halinde vergilendirildiğinden, örneğin bir takvim yılında kaç ay (3, 5, 8 ay gibi) kira geliri elde ettiği önem arz etmeksizin kira bedelinin toplamı 2025 yılı için 47.000 TL (2026 yılı için 58.000 TL) olan istisna haddini aşıyorsa beyanname verilmelidir.

Geçmiş veya Gelecek Yıllar İçin Kira Gelirinin Tahsil Edilmesi Halinde Beyanname Ne Zaman Verilmelidir?

Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır. Örneğin; 2023, 2024 ve 2025 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2025 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2025 yılının geliri olarak dikkate alınacak ve beyan edilecektir.

Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, ilgili olduğu yılın geliri sayılacaktır. Örneğin; 2025, 2026 ve 2027 yılları kira gelirleri topluca 2025 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılın geliri olarak beyan edilecektir.

Kira Bedelinin Hiç Olmaması veya Düşük Olması Halinde Uygulanan Emsal Kira Bedeli Nedir?

Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, emsal kira bedeli esas alınarak tespit edilen tutar mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınır.

Buna göre;

• Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması,
• Kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması,

hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacaktır.

Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedelidir.

Bina veya arazi için kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin %5’idir.

Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10’udur.

Örnek: Mükellef (A), 2025 yılında emlak vergisi değeri 7.500.000 TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakmıştır.

Bu durumda, mükellefin emsal kira bedeli üzerinden yıllık kira geliri hesaplaması gerekmektedir.

Emsal Kira Bedeli: 7.500.000 X %5 = 375.000 TL olacaktır. Bu tutar, yıllık olarak belirlenen mesken istisna tutarını aşması halinde mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınacaktır.

Emsal Kira Bedeli Uygulanmayan Haller Nelerdir?

• Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
• Binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Örneğin mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet gayrimenkul tahsis etmişse sadece bir adet gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmayıp diğeri için emsal kira bedeli hesaplanacaktır.),
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
• Genel bütçeye dahil daireler ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Kira Geliri Beyannamesi Ne Zaman Verilir?

Mükelleflerin, 2025 dönemine ait beyana tabi kira gelirleri için beyannamelerini 1-31 Mart 2026 tarihleri arasında vermeleri gerekmektedir.

Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.

Kira Gelirine İlişkin Beyanname Nasıl Verilir?

Beyannameler;

• Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) aracılığıyla internet ortamından,
• Hazır Beyan mobil uygulaması aracılığıyla cep telefonundan,
• Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi ya da 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak Dijital Vergi Dairesi (e-Beyanname Sistemi) ile elektronik ortamdan,
• Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer) vergi dairesine kâğıt ortamında elden,
• İkametgâh adreslerine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden,

verilebilir.

Kira geliri dışında ücret, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve irat elde edilmesi durumunda beyanname yukarıda sayılan yöntemlerle verilir.

Kira Geliri Elde Edilmesine Rağmen Süresinde Beyanname Verilmemesi Durumunda Süresinden Sonra Beyanname Nasıl Verilir?

Geçmiş dönemlerde elde edilip beyan edilmeyen kira gelirinin süresinden sonra beyan edilmesi mümkündür. Beyannameler Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) üzerinden de ilgili yılları seçerek kanuni süresinden sonra veya herhangi bir tespit yoksa pişmanlık talepli olarak verilebilir.

Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, istisnadan yararlanılamaz, fakat bu durum giderlerin gayrisafi hasılattan indirilmesine engel değildir. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabilir.

Kanuni süresinden sonra pişmanlık talepli olarak verilen kira beyannameleri için pişmanlık zammı hesaplanacak ve birinci derece bir kat usulsüzlük cezası kesilecektir.

Vergi incelemesine başlanılmadan veya takdir komisyonuna sevk edilmeden önce kanuni süresinden sonra kendiliğinden verilen beyannameler için ziyaa uğratılan verginin %50’si tutarında vergi ziyaı cezası ile birinci derece iki kat usulsüzlük cezası kıyaslanarak tutar itibarıyla ağır olanı kesilecektir. Verilen beyannamede zarar beyanı veya mahsuplar gibi nedenlerle ödenecek verginin bulunmaması halinde, yalnızca birinci derece iki kat usulsüzlük cezası kesilecektir.

Kira gelirinin süresinde beyan edilmemesi halinde, mükellef adına birinci derece iki kat usulsüzlük cezası kesilir ve matrah tespiti için takdir komisyonuna sevk edilir. Komisyonca takdir edilen matrah üzerinden, gelir vergisi ve vergi ziyaı cezası hesaplanır. Ayrıca gecikilen her ay için gecikme faizi talep edilir. Bu şekilde tahakkuk eden verginin, ceza ve gecikme faizinin tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi zorunludur. Ödenmediği takdirde, vergi dairesince gecikme zammı hesaplanmak suretiyle cebren tahsil yoluna gidilir.

Mesken İstisna Tutarının Altında Kira Geliri Elde Edilmesi Halinde Dilekçe Verilecek mi?

Gayrimenkulden herhangi bir kira geliri elde edilmemesi ya da istisnanın altında gelir elde edilmesi halinde; gayrimenkule ilişkin olarak beyanname vermeme gerekçesi bir dilekçe ile vergi dairesine bildirilebilir.

Dilekçenin, hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden Hazır Beyan Sistemine giriş yaparak “İstisna Dilekçesi Vermek İstiyorum” menüsü aracılığıyla veya dijital.gib.gov.tr adresinden interaktif vergi dairesine geçiş yapılarak “Gayrimenkul Sermaye İradı İstisna Dilekçesi” menüsünden verilmesi de mümkündür.

Yıllık Beyannamede Beyan Edilen Gelirden Yapılacak İndirimler Nelerdir?

Kira gelirini beyan eden mükellefler yıl içinde yapmış oldukları bazı harcamaları belli şartlar ve sınırlamalar çerçevesinde indirim konusu yapabilmektedirler. Örneğin; hayat/şahıs sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları, sponsorluk harcamaları, beyan edilecek gelirden sınırlı olarak indirilebilecek bağış ve yardımlar ile Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyalarına makbuz karşılığı yapılan ayni ve nakdi bağışlar, iktisadi işletmeleri hariç, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar gibi tamamı indirilebilecek bağış ve yardımlar.

Eğitim ve Sağlık Harcamalarının Beyannameden İndirim Şartları Nelerdir?

Yıllık gelir vergisi beyannamesinde, eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması şartıyla matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir. Bu indirimin yapılabilmesi için;

• Eğitim ve sağlık harcamaları Türkiye’de yapılmalıdır.
• Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmelidir.
• Söz konusu harcamalar mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olmalıdır.

Küçük çocuk; mükellefle birlikte oturan veya mükellef tarafından bakılan (nafaka verilenler, evlat edinilenler ile ana veya babasını kaybetmiş torunlardan mükellefle birlikte oturanlar dahil) 18 yaşını veya tahsilde olup 25 yaşını doldurmamış çocukları ifade etmektedir.

Hayat/Şahıs Sigorta Primleri Harcamalarının Beyannameden İndirim Şartları Nelerdir?

Yıllık gelir vergisi beyannamesinde, hayat/şahıs sigortaları için ödenen primlerin beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir.

Yıllık beyannamede matrahın tespitinde dikkate alınacak sigorta primleri;

• Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile
• Ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin %100’ünden,

oluşmaktadır.

İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin %15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını aşamayacaktır. 2025 yılı gelirlerine ilişkin olarak kullanılacak olan asgari ücretin yıllık brüt tutarı 312.066 TL’dir.

Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı paylarının indirim konusu yapılması mümkün değildir.

Yıllık Beyannamede Vergi Nasıl Hesaplanır?

Kira gelirine ait verginin hesaplaması şöyledir:

Beyan edilecek konut kira gelirinin yıllık tutarından önce istisna miktarı düşülmelidir. Kalan miktardan götürü gider yöntemi seçilirse %15 gider indirimi yapılarak safi irat bulunur. Gerçek gider yöntemi seçilirse belgelendirilen giderlerin istisna tutarına isabet eden kısmı ayrıştırılarak safi irat bulunur. Bulunan safi irat üzerinden varsa geçmiş yıl zararları veya ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşımaları kaydıyla beyannamede gösterilen indirimler uygulandıktan sonra vergiye tabi matraha ulaşılır.

Bu matrah üzerinden vergi dilimlerine göre ödenecek gelir vergisi hesaplanır. Varsa yıl içinde kesinti yoluyla ödenen vergiler de düşüldükten sonra ödenecek gelir vergisi bulunur.

Ödenecek gelir vergisi Dijital Vergi Dairesindeki “Hesaplamalar” bölümünden yararlanılarak öğrenilebilir.

Elde Edilen Kira gelirinin Beyanında Uygulanacak Vergi Tarifesi Nedir?

2024 yılında elde edilen ve yıllık beyanname ile beyan edilen gelir toplamına aşağıda yer alan vergi tarifesi uygulanarak gelir vergisi hesaplanır.

Gelir vergisine tabi gelirler;
158.000 TL’ye kadar	15%
330.000 TL’nin 158.000 TL’si için 23.700 TL, fazlası	20%
800.000 TL’nin 330.000 TL’si için 58.100 TL (Ücret gelirlerinde 1.200.000 TL’nin 330.000 TL’si için 58.100 TL), fazlası	27%
4.300.000 TL’nin 800.000 TL’si için 185.000 TL (Ücret gelirlerinde 4.300.000 TL’nin 1.200.000 TL’si için 293.000 TL), fazlası	35%
4.300.000 TL’den fazlasının 4.300.000 TL’si için 1.410.000 TL (Ücret gelirlerinde 4.300.000 TL’den fazlasının 4.300.000 TL’si için 1.378.000 TL), fazlası	40%
oranında vergilendirilir.

 

İş Yeri Kira Gelirinden Yıl İçinde Kesilen Vergilerin Beyannamede Hesaplanan Vergiden Fazla Olması Durumunda İade Alınabilir mi?

Elde edilen kira gelirinden yıl içinde kesilmiş bulunan vergiler, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilir. Mahsubu yapılan miktar gelir vergisinden fazla olursa aradaki fark vergi dairesince mükellefe bildirilir ve mükellefin tebliğ tarihinden itibaren bir yıl içinde müracaatı üzerine kendisine red ve iade edilir.

Kira Gelirinin Beyanında Hesaplanan Vergi Ne Zaman Ödenir?

2025 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin olarak verilecek yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinden tahakkuk eden gelir vergisinin, 2026 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere;

• Birinci taksidinin, damga vergisi ile birlikte 31 Mart 2026
• İkinci taksidinin ise 31 Temmuz 2026,

tarihine kadar ödenmesi gerekir.

Memleketi terk ve ölüm gibi mükellefiyetin kalkması durumunda, beyan üzerine hesaplanan vergiler beyanname verme süreleri içinde ödenir.

Yıllık Beyannamede Hesaplanan Vergilerin Ödeme Yöntemleri Nelerdir?

Vergilerin ödemesi;

• Başkanlığımıza ait gib.gov.tr internet sitesi (Dijital Vergi Dairesi ve GİB Mobil Uygulaması) üzerinden;
  • Anlaşmalı bankaların kredi kartları ile
  • Anlaşmalı bankaların banka kartları veya banka hesabından,
  • Yabancı ülkede faaliyet gösteren bankaların; kredi kartları, banka kartları ve diğer ödeme yöntemleri ile
• Anlaşmalı bankaların;
  • Şubelerinden,
  • Alternatif ödeme kanallarından (İnternet Bankacılığı, Telefon Bankacılığı, Mobil Bankacılık vb.),
• PTT işyerlerinden,
• Tüm vergi dairelerinden,

yapılabilmektedir.

Verginin Süresinde Ödenmemesinin Sonuçları Nelerdir?

Yıllık gelir vergisi beyannamesinde hesaplanan vergiler zamanında ödenmez ise 6183 Sayılı Kanuna göre takip edilir ve vadenin bitim tarihinden itibaren her ay için ayrı ayrı 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesinde belirtilen oranda gecikme zammı hesaplanır. Ay kesirlerine isabet eden gecikme zammı günlük olarak hesaplanır.

12/11/2025 tarihli ve 10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla, 13/11/2025 tarihinden itibaren gecikme zammı oranı her ay için ayrı ayrı uygulanmak üzere % 3,7 olarak belirlenmiştir.

Kira Geliri Sahipleri İçin Hangi Durumlar Tahsil Hükmündedir?

Kira geliri sahipleri için,

• Bilgisine girmek kaydıyla namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması,
• Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa devri veya kiracısına olan borcu ile takası,

tahsil hükmündedir.

Kiraya İlişkin Tahsilat ve Ödemelerin Banka veya Posta İdaresi Aracılığıyla Yapılması Zorunlu mu?

İş yeri ve konut kiralama işlemlerine ilişkin yapılacak tahsilat ve ödemelerin banka veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle ispatı gerekmektedir.

• Konutlarda ve iş yerlerinde, konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi (PTT) tarafından düzenlenen belgelerle ispat etmeleri zorunludur.
• Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de kapsama dahildir.
• Konutunu ve iş yerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamına dahil değildir.
• Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda, ispat zorunluluğunun yerine getirildiği kabul edilir.
• Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracı kılınmak suretiyle, para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler tevsik edici belge olarak kabul edilecektir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamdadır. Kişilerin kira ödemelerini, banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad/ unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da ispat yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılır.

Diğer taraftan kira ödemelerinin banka vb. finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla yapıldığı durumlarda kira ödemeleri kira gelirinin mükellefi adına yapılması gerekmektedir.

Kira geliri elde edilen gayrimenkule birden fazla kişinin ortak olması durumunda kira ödemelerinin hissedarların ortak banka hesabına yatırılması gerekir. Ortak hesabın bulunmaması durumunda ise kira ödemeleri hissedarların birinin hesabına yatırılabilir ancak banka dekontunun açıklama bölümüne diğer hissedarların adlarının yazılması gerekir.

Söz konusu zorunluluklara uymayanlara, her bir işlem için Vergi Usul Kanununa göre her yıl için belirlenen miktardan az olmamak üzere işleme konu tutarın %10’u (2/8/2024 öncesinde %5´i) nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilir.

Tevsik zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına özel usulsüzlük cezası kesilmez.

Kira Geliri Elde Eden Kişinin Vefatı Durumunda Beyanname Nasıl Verilir?

Gayrimenkul tapuda henüz mirasçılar adına tescil edilmemiş olsa bile veraset ilamının çıkmış olması gelirin beyanı açısından yeterlidir. Ölen kişinin vefat ettiği tarihe kadar elde ettiği kira gelirini, vefat tarihinden itibaren 4 ay içinde, ölen kişi adına mirasçılar beyan etmelidir.

Vefat tarihinden sonra elde edilen kira gelirinin mirasçılar tarafından hisseleri oranında istisna ve beyan sınırı dikkate alınarak beyan edilmesi gerekir.

Ayni Olarak Tahsil Edilen Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Ayın (para ile yapılan ödemeler dışında) olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir ve mükellef tarafından beyan edilmesi gereken gelir olarak dikkate alınır.

Kiranın Döviz Olarak Tahsil Edilmesi Halinde Kira Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder.

Döviz cinsinden kiraya verme işlemlerinde tahsilatın yapıldığı tarihteki T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak gayri safi hasılat belirlenir.

Kira Gelirinin Elde Edilmesinde Yapılan Harcamalara İlişkin Belgeleri Saklama Süresi Nedir?

Kira gelirinin beyanında dikkate alınan giderlere ilişkin belgelerin, ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklanması ve vergi dairesince istendiğinde ibraz edilmesi gerekmektedir.

Kiraya Verilirken Alınan Depozito Kira Geliri midir?

Depozito, sözleşme sırasında yatırılan bir güvence parası olduğundan kira geliri değildir. Ancak depozito ödemesi kiraya sayılırsa kira geliri olacaktır.

Kira Geliri Elde Edilen Gayrimenkulün Elden Çıkarılması Durumunda Vergi Dairesine Bildirilmesi Gerekir mi?

Kira geliri elde edilen gayrimenkulü elden çıkaranlar, bu durumu bağlı olunan vergi dairesine bildirerek, gayrimenkulünden elde ettiği gelirinin sona erdiğini haber verebilirler.

Söz konusu bildirim, Dijital Vergi Dairesinden İnteraktif Vergi Dairesine geçiş yapılarak “Gayrimenkul Sermaye İradına Konu Malın Elden Çıkarılması ile Gelirin Son Bulması Dilekçesi” menüsünden elektronik ortamda verilebilir.

Kaynak ;gib

 

 

https://www.gib.gov.tr/vergi-konulari/1_bireysel/9_kira_geliri/9