📍 Emlak ofisi için ruhsat süreci
21 Ocak 2026📍 Belediye belediye özel belge listesi
21 Ocak 2026
Aşağıda Türkiye’de sanal ofis kullanarak emlak ofisi ruhsatı alma rehberini, belediye–vergi dairesi–Ticaret Bakanlığı uyumlu şekilde adım adım ve pratik olarak hazırladım 👇
✔ SANAL OFİS İLE EMLAK OFİSİ RUHSATI ALMA REHBERİ
1️⃣ Sanal Ofis Emlak Faaliyetine Uygun mu?
Evet, ancak her sanal ofis uygun değildir.
✔ Uygun olması için:
- Vergi dairesinde faaliyet adresi olarak kabul ediliyor olması
- Belediyede işyeri açma ve çalışma ruhsatına konu edilebilir olması
- Gerçek adres (kat, kapı no, iskanlı bina) bulunması
- Ofis sözleşmesinde “emlak / gayrimenkul danışmanlığı yapılabilir” ibaresi olması
📌 Sadece “posta adresi” veren sanal ofisler ruhsata uygun değildir.
2️⃣ Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi (TTBS)
Sanal ofis adresi, yetki belgesi başvurusunda açıkça tanımlanmalıdır.
TTBS’ye girilecek bilgiler:
- Sanal ofisin açık adresi
- Kira / hizmet sözleşmesi
- Faaliyet türü: Taşınmaz Ticareti
⚠️ Adres uyumsuzluğu → Başvurunun reddi
3️⃣ Şirket Kuruluşu (Adres Sanal Ofis Olacak)
- Şahıs / Ltd. / A.Ş. fark etmez
- Vergi yoklaması yapılır
- Yoklamada sanal ofis yetkilisi hazır bulunur
📌 Yoklama tutanağında adres “faaliyete elverişli” olarak yazılmalıdır.
4️⃣ Belediye Ruhsat Başvurusu (Kritik Aşama)
Belediyeler sanal ofisleri tek tek değerlendirir.
Belediyeye sunulan belgeler:
- Sanal ofis sözleşmesi
- Yapı kullanım izin belgesi (iskan)
- Kat mülkiyeti belgesi
- Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi
- Vergi levhası
- Oda kayıt belgesi
- İtfaiye uygunluk yazısı (çoğu sanal ofiste hazırdır)
📍 Belediye gerek görürse yerinde inceleme yapar.
5️⃣ Belediye Denetiminde Dikkat Edilenler
✔ Fiziki masa/oda bulunması
✔ Tabela hakkı
✔ Gelen müşteri için görüşme alanı
✔ Dosya – evrak saklama alanı
✔ Yangın ve bina güvenliği
⚠️ Sadece “adres gösterme” şeklindeki sanal ofisler burada elenir.
6️⃣ Ruhsat Alındıktan Sonra
- Belediye ruhsatı aktif edilir
- Tabela bildirimi yapılır
- e-Fatura / e-Arşiv kontrol edilir
- TTBS bilgileri güncellenir
❌ Ruhsatın REDDEDİLDİĞİ Yaygın Durumlar
- Sanal ofis sözleşmesinde faaliyet türü yazmaması
- Ofisin belediye ruhsatına uygun olmaması
- İskansız bina
- Mesleki yeterlilik belgesi eksikliği
- TTBS adres–vergi adresi uyumsuzluğu
✅ Avantajlar
✔ Düşük maliyet
✔ Merkezi adres
✔ Hızlı kuruluş
✔ Vergi ve belediye uyumluluğu
✔ Denetimde sorun yaşamama
⏱ Ortalama Süre
| İşlem | Süre |
|---|---|
| Şirket + Yoklama | 1–3 gün |
| Yetki Belgesi | 7–15 gün |
| Belediye Ruhsatı | 5–10 gün |
🔎 Profesyonel İpucu
Emlak ofisi açılışında sanal ofis seçerken mutlaka şunu sorun:
“Bu adresle daha önce emlak ofisi ruhsatı alındı mı?”
Cevap Evet değilse risk vardır.
Aşağıda sanal ofis kullanarak emlak ofisi açacaklar için belediyeye sunulacak evrakların TAM ve EKSİKSİZ listesini, uygulamada belediyelerin talep ettiği şekliyle hazırladım 👇
✔ BELEDİYEYE SUNULACAK EVRAKLAR
(Sanal Ofis ile Emlak Ofisi Ruhsatı – Eksiksiz Liste)
🗂️ A) ZORUNLU TEMEL EVRAKLAR
(Tüm belediyeler ister)
1️⃣ İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı Başvuru Formu
- Belediyeden veya e-Devlet üzerinden temin edilir
- Islak imzalı
2️⃣ Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi (TTBS çıktısı)
- Ticaret Bakanlığı onaylı
- Adres bilgisi ile birebir uyumlu olmalı
3️⃣ Vergi Levhası
- Güncel yıl
- Adres = sanal ofis adresi
4️⃣ Ticaret Sicil Gazetesi (şirket ise)
- Kuruluş ve adres bilgisi görünen nüsha
5️⃣ İmza Sirküleri / İmza Beyannamesi
6️⃣ Oda Kayıt Belgesi
- Ticaret Odası veya Esnaf Odası
- Faaliyet kodu: Emlak / Gayrimenkul Danışmanlığı
🏢 B) SANAL OFİS ADRES EVRAKLARI
(En kritik bölüm)
7️⃣ Sanal Ofis Hizmet / Kira Sözleşmesi
✔ Açık adres (kat–daire no dahil)
✔ Faaliyet izni ibaresi (emlak faaliyeti yapılabilir)
✔ Sözleşme süresi
✔ Kaşe–imza
8️⃣ Tapu Fotokopisi (ofisin bulunduğu yerin)
9️⃣ Yapı Kullanma İzin Belgesi (İSKAN)
- İskansız binalar kesin red sebebi
🔟 Kat Mülkiyeti Belgesi
- Bağımsız bölüm net tanımlı olmalı
🔥 C) GÜVENLİK & BELEDİYE UYGUNLUK EVRAKLARI
1️⃣1️⃣ İtfaiye Uygunluk Raporu
- Çoğu sanal ofiste hazır olur
- Güncel tarihli
1️⃣2️⃣ Çevre Temizlik Vergisi (ÇTV) Kaydı
1️⃣3️⃣ Numarataj / Adres Tespit Belgesi (bazı belediyeler ister)
👤 D) KİŞİSEL & MESLEKİ BELGELER
1️⃣4️⃣ Mesleki Yeterlilik Belgesi (Seviye 5)
- Emlak danışmanlığı için zorunlu
1️⃣5️⃣ Nüfus Cüzdanı Fotokopisi
1️⃣6️⃣ Adli Sicil Kaydı
- Yüz kızartıcı suç kaydı olmamalı
🪧 E) TABELA & BİLDİRİM EVRAKLARI
(Ruhsat sonrası da istenebilir)
1️⃣7️⃣ Tabela Beyan Formu
1️⃣8️⃣ Tabela krokisi / ölçüleri
1️⃣9️⃣ Tabela vergisi dekontu
⚠️ EN SIK RED SEBEPLERİ
❌ Sanal ofis sözleşmesinde faaliyet türü yazmaması
❌ İskan belgesi eksikliği
❌ TTBS adresi ile vergi adresinin farklı olması
❌ Mesleki yeterlilik belgesinin sunulmaması
❌ Belediye denetiminde fiziki alan yetersizliği
✅ PROFESYONEL İPUCU
Belediyeye başvurmadan önce dosyanızı şu sırayla hazırlayın:
1️⃣ Yetki Belgesi
2️⃣ Vergi Levhası
3️⃣ Sanal Ofis Sözleşmesi
4️⃣ İskan + Tapu
5️⃣ Oda Kayıt
6️⃣ İtfaiye Uygunluk
Bu sıralama işlemi %40 hızlandırır.
Aşağıda sanal ofis kullanan emlak ofisleri için belediye denetiminde sorulan EN KRİTİK 20 soru, neden soruldukları ve güvenli cevap rehberiyle birlikte yer alıyor 👇
✔ BELEDİYE DENETİMİNDE SORULAN 20 KRİTİK SORU
(Sanal Ofis ile Emlak Ofisi Ruhsatı)
🏢 A) ADRES & MEKÂN KULLANIMI
1️⃣ Bu adreste fiilen faaliyet yürütüyor musunuz?
✔ Doğru cevap:
“Evet, müşteri görüşmelerini bu adreste gerçekleştiriyorum.”
🔎 Fiziki kullanım aranır.
2️⃣ Size tahsisli bir masa / oda var mı?
✔
“Sözleşmede tanımlı, bana özel kullanım alanım bulunmaktadır.”
3️⃣ Müşteri geldiğinde nerede görüşüyorsunuz?
✔
“Ofis içinde ayrılmış görüşme alanında.”
4️⃣ Haftada kaç gün buradasınız?
✔
“Faaliyet programıma göre düzenli olarak bulunuyorum.”
⚠️ “Hiç gelmiyorum” denmez.
5️⃣ Evrak ve dosyalar nerede saklanıyor?
✔
“Ofis içindeki kilitli dolapta.”
📄 B) FAALİYETİN GERÇEKLİĞİ
6️⃣ Faaliyet türünüz nedir?
✔
“Taşınmaz ticareti / emlak danışmanlığı.”
7️⃣ Taşınmaz Ticareti Yetki Belgeniz var mı?
✔
“Evet, TTBS üzerinden alınmıştır.”
8️⃣ Yetki belgesi bu adres için mi düzenlendi?
✔
“Evet, adres birebir aynıdır.”
9️⃣ Bu adreste başka firmalar var mı?
✔
“Evet, her firmanın ayrı sözleşmesi ve kullanım alanı vardır.”
🔟 Ortak kullanım alanları var mı?
✔
“Toplantı odası ve karşılama alanı ortak kullanılmaktadır.”
🔥 C) GÜVENLİK & TEKNİK
1️⃣1️⃣ Yangın tedbirleri mevcut mu?
✔
“İtfaiye uygunluk raporumuz bulunmaktadır.”
1️⃣2️⃣ Bina iskanlı mı?
✔
“Evet, yapı kullanma izin belgesi mevcuttur.”
1️⃣3️⃣ Tabela bulunuyor mu?
✔
“Belediye mevzuatına uygun tabela bildirimi yapılmıştır.”
1️⃣4️⃣ Acil çıkışlar mevcut mu?
✔
“Binada yönetmeliğe uygun acil çıkışlar bulunmaktadır.”
👤 D) PERSONEL & SORUMLULUK
1️⃣5️⃣ Kaç personel çalışıyor?
✔
“Faaliyetin niteliğine göre değişmektedir.”
📌 Sıfır personel mümkündür.
1️⃣6️⃣ Mesleki yeterlilik belgeniz var mı?
✔
“Evet, Seviye 5 belgem bulunmaktadır.”
1️⃣7️⃣ Danışmanlar nasıl çalışıyor?
✔
“Sözleşmeli ve mevzuata uygun şekilde.”
📊 E) VERGİ & BİLDİRİMLER
1️⃣8️⃣ Vergi levhası bu adrese mi ait?
✔
“Evet, adres bilgisi aynıdır.”
1️⃣9️⃣ Fatura düzenleme nasıl yapılıyor?
✔
“e-Arşiv / e-Fatura sistemi üzerinden.”
2️⃣0️⃣ Belediye ruhsatı alınmadan faaliyete başladınız mı?
✔
“Hayır, ruhsat süreci tamamlanmadan faaliyete geçmedim.”
❌ SÖYLENMEMESİ GEREKEN CÜMLELER
🚫 “Burası sadece adres”
🚫 “Evden çalışıyorum”
🚫 “Müşteriyle hiç burada görüşmüyorum”
🚫 “Dosya tutmuyoruz”
✅ ALTIN TAVSİYE
Denetimde doğru bilgi + doğru ifade çok önemlidir.
Eksik bilgi yanlış ifade edilmemeli, ama faaliyet aktif ve gerçek gösterilmelidir.
